从“一房难求”到“一客难求”？租房市场发生了什么？

文/庞无忌

毕业季，本该是住房租赁旺季，但今年部分城市租房市场却曝出“一客难求”的情形。

近日，“郑州房东摆摊求租”的新闻登上热搜。据媒体报道，有房东挂牌价较2017年下降40%，但仍然难成交。

“一客难求”是普遍现象吗？租房市场发生了什么？

“一客难求”？

据媒体报道，郑州租房市场已从过去的“一房难求”到现在的“一客难求”。有位业主将租金从起始价1800元下调到1300元，依然没有租客。地段不那么好的长租公寓，每间房的月租金也出现明显下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新社国是直通车表示，近年来，郑州住房租金出现明显下跌，而且租金下滑并未带来租赁需求的提振，房屋空置情况增加，特别是一些安置房密集的区域，出现“一客难求”的情形。

多位业内专家认为，近年来，郑州租房市场的确出现降温。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，2022年7月，郑州的房屋租金均价为每月每平方米25.07元，相较当地租房市场历史峰值时的每月每平方米31元，已跌去20%。

贝壳研究院统计数据也显示，7月份，全国重点40城中，郑州租金水平同比跌幅超过8%，仅次于哈尔滨。此外，廊坊、兰州、长春、东莞等城市租金同比跌幅也相对较高。

一般而言，商品房租赁和买卖市场的波动大致呈现正相关关系。购房需求旺盛，人口集聚的地方，租金也会相应上涨；反之，楼市需求不振也会拖累租赁市场。

中原地产首席分析师张大伟指出，郑州去年遭受了疫情和水灾的双重影响，房地产市场面临较大压力。购房需求不振时，会有更多房源用于出租，对租赁市场也会带来压力。

租金疲软、需求不振，这是普遍情形吗？

今年以来，受到疫情反复、宏观经济增速放缓、房地产市场降温等因素影响，重点城市住房租赁市场的确小幅降温。

据贝壳研究院统计，7月份，即便受到季节性因素提振，40个大中城市中，仍有28个城市租金同比下跌，占比达到七成，其中有20个城市租金达到最近四年同期低点。

贝壳研究院认为，除了季节性因素外，租金还受到租客个人收入、租金支出意愿等多方面因素的影响，在经济形势不确定性加大的背景下，现阶段很多城市的租金不具备同比上涨的条件。

分化加剧

需要注意的是，租房市场不振并非普遍现象。租赁市场与房屋买卖交易市场类似，同样分化明显，部分一线和二线城市租房市场仍然表现强劲。

据诸葛找房数据研究中心统计，7月份租金环比上涨排名前五位的城市为上海、南京、无锡、北京、福州，环比分别上涨1.81%、1.77%、1.45%、1.37%、1.36%。这五个城市产业结构较完善，就业需求相对稳健，恰逢大批毕业人员涌入市场，租赁需求增多，提升租金上涨动力。

从同比来看，这五个城市租金均价较去年同期呈全员上涨态势，其中北京的租金同比涨幅最大，达7.66%。

贝壳研究院高级分析师黄卉对中新社国是直通车表示，近年来，不同城市间的租房需求规模分化趋势加剧。

她指出，总体来看，随着近几年住房租赁市场的有效监管、保障性租赁住房的供给增加，我国住房租赁市场供需矛盾趋于缓和。不过由于住房本身的区位属性，加之疫情的影响，不同城市乃至同一城市的各区域之间，需求规模存在分化特征。

根据贝壳研究院数据，2022年（截至8月25日）全国重点40城的月租金水平为每平方米37.6元，相比去年全年下跌3.2%，租金整体稳中微跌态势。

黄卉指出，从需求端来看，外来人口是各地租房市场的主力人群，经历过城市“抢人”大战，人才越来越多流入到一线及热门二线城市，推动当地市场的热度升高。而对于人才吸引力较弱的城市，租赁需求则持续减弱。

从供应端来看，住房租赁市场利好政策推出，市场化租赁房源、保障性租赁住房的房源都在持续增加。此外由于受到疫情影响，新增、换租租赁需求也有所减弱。因此，在市场供需趋于缓和的大背景下，租赁需求较弱的城市和区域，房屋出租难度增加。