投资日本房产？500余人深陷雷坑，数亿投资款或打水漂

刘刚怎么也想不到，他通过知名中介机构购得的海外房产，最终可能要落到房财两空的境地。

1年多前，在中介机构的介绍下，刘刚购买了3套位于日本的房产，可是至今产权无法过户，当初承诺的投资收益也未完全兑现。

据第一财经1℃记者调查，与刘刚一样购买这家日本房产公司房屋的投资者达到数百人，涉及的房款数以亿计。

近年来，不少国内投资者将目光转向海外，包括海外购置房产在内的多种投资项目不断涌现，有人大有斩获，也有不少人“踩雷”“掉坑”。

目前，刘刚等投资者准备向公安经侦部门报案，希望警方可以介入调查。

约定收益难兑现

2021年1月，仲量联行业务人员向刘刚推销了丰臣商事株式会社（下称“丰臣公司”）开发的“TOYOTOMIINN难波(日本桥)”的项目，共计3套房屋（房号分别为202、051、702），总价500余万元。

仲量联行的官方网站称其是“全球领先的房地产专业服务公司”，其主要业务是“协助客户进行房地产各个资产类别的投资、购买、建造和租用”。丰臣项目在中国内地有多家营销代理机构，仲量联行是其中之一。

丰臣公司官网对外展示的宣传照片

综合刘刚等购房者提供的信息，他们所购项目本身为住宅，丰臣公司承诺在交房后承租这些物业进行民宿运营，业主可以获得稳定的租金收益；交房前，其向购房者支付一定的收益；交房后，购房者则可获得相应的租金。也就是说，虽然名义上是房产交易，但其实该产品设计类似“房产+理财”的组合。

刘刚与丰臣公司签订的买卖合同显示，卖方（丰臣公司）在收取买方（刘刚）尾款后，即开始计算所支付金额的投资收益，年化收益为6%，直至项目建成产权登记时（2022年6月）止，收益金按每季度或每半年的频度支付给刘刚。

合同称，此次交易是含有租赁权的交易，产权转移登记日起10年内丰臣公司为唯一承租者，即使之后再发生所有权转移，丰臣公司的承租地位不变，10年后刘刚可将房子转租给第三方。合同还约定，自产权转移登记起第三年至第四年末的两年期任意期间，买主有权要求卖主以合同交易金额回购本物业，卖主必须接受该回购要求。

在购房款支付方面，丰臣公司还接受现金人民币境内支付，解决了购房者不能购汇支付境外房款的顾虑。

仲量联行销售人员向刘刚称，该公司对丰臣公司的项目进行了详尽尽职调查和合规性审查，丰臣公司有实力（注册资金10亿日元，在大阪有101栋自持的房屋，全日本有3座度假村），并且会有类似日本的律师见证合同以确保权益，“仲量（联行）是丰臣公司重要客户，所以才拿到少量房源的代理权”。

如此一来，刘刚的顾虑被彻底打消，签订了购房合同，并交齐了几百万元的房款。

国内购买了丰臣公司房产的远不止刘刚一人。在一份向已经投资的中国投资者发送的材料中，丰臣公司宣称给503户投资者发送了资料，多位投资者及其代理人认为，503就是所涉投资者人数。第一财经1℃记者接触了来自上海、广州、北京等地的多名购房者，他们通过仲量联行、广州景鸿咨询顾问有限公司（下称“景鸿咨询”）、金鼎置业（上海）有限公司等中介机构的推荐，获知该项目信息并达成交易。

在记者接触的购房者中，林女士是2019年在香港景鸿环球集团旗下景鸿咨询销售人员的推介下，一次性购买了5套丰臣公司在日本大阪阿倍野区的天王寺项目，她还介绍自己的亲戚也购买了2套。

一开始，大家都是正常收到收益金或者租金，但随后情况发生很大改变。比如，刘刚在购买上述房产之后，连续收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延迟兑付的情况。其他的购房者也遇到相同情况，有的甚至比刘刚更早察觉到这类异常。

2021年10月，丰臣公司方面在给刘刚发来的邮件中称，疫情导致公司承受压力，现有租金现金较为短缺，故对第三季度的租金延迟支付，“也希望各位业主朋友可以多给我们一些时间，丰臣上下员工将共同努力，积极解决当前困难”。

丰臣公司上海营业部代表还在邮件中称，公司正在做财务审计，“将于2021年11月30日完成，届时会将我司的财务报表及未来计划一并公开，请耐心等待”。